임차권등기명령은 전세계약이 끝났는데도 보증금을 돌려받지 못한 세입자가 이사를 해야 할 때 가장 먼저 확인해야 하는 제도입니다.
핵심은 간단합니다. 보증금을 받지 못한 채 먼저 전출하면 대항력과 우선변제권 유지에 문제가 생길 수 있으므로, 법원에 임차권등기명령을 신청하고 실제 등기 완료를 확인한 뒤 이사하는 흐름이 중요합니다.
2026년 현재 주택임대차보호법 제3조의3은 임대차가 끝난 후 보증금이 반환되지 않은 경우 관할 법원에 신청할 수 있도록 규정합니다. 이미 대항력과 우선변제권을 취득한 임차인은 임차권등기가 완료되면 이후 전출하더라도 기존 권리를 유지할 수 있습니다.
임차권등기명령 7단계 한눈에 보기
계약 종료 + 보증금 미반환
임차주택 소재지 기준
계약서·등기부·주민등록 등
보증금·계약종료 사유 기재
2026년 예시 약 43,400원
등기부에 실제 기재됐는지 확인
전출 시점 순서 주의
가장 중요한 주의사항: 신청서를 접수했다고 바로 전출하면 안 됩니다. 안전하게 진행하려면 등기부등본에 임차권등기가 실제로 완료됐는지 확인한 뒤 이사·전출을 검토하는 것이 좋습니다.
1. 임차권등기명령은 언제 신청할 수 있을까요?
임차권등기명령은 전세계약을 했다는 이유만으로 언제든 신청할 수 있는 제도가 아닙니다.
법에서 정한 핵심 요건은 두 가지입니다.
- 임대차가 종료됐을 것
- 보증금의 전부 또는 일부가 반환되지 않았을 것
주택임대차보호법 제3조의3은 임대차가 끝난 후 보증금이 반환되지 않은 경우 임차인이 임차주택 소재지를 관할하는 지방법원·지방법원지원 또는 시·군 법원에 신청할 수 있도록 규정하고 있습니다.
보증금을 일부만 못 받아도 신청할 수 있습니다
보증금 2억원 중 1억8천만원을 돌려받고 2천만원만 남은 경우처럼 일부라도 반환되지 않았다면 신청요건에 포함될 수 있습니다.
법제처 생활법령정보도 임차보증금 전액이 아니라 일부를 돌려받지 못한 경우도 포함된다고 안내합니다.
계약 만료일만 지났다고 항상 종료된 것은 아닙니다
묵시적 갱신 상태라면 임차인이 해지통보를 한 뒤 3개월이 지나야 종료 효력이 생기는 경우가 있습니다.
따라서 집주인에게 “나가겠다”고 말한 날이 언제인지, 통지가 실제로 도달했는지, 계약이 묵시적으로 갱신된 것은 아닌지를 먼저 확인해야 합니다.
2. 어디에 신청하나요? 관할법원과 온라인 신청 방법
임차권등기명령은 임대인의 현재 거주지가 아니라 임차주택 소재지를 관할하는 법원에 신청합니다.
법에서 정한 관할은 해당 주택 소재지의 지방법원, 지방법원지원 또는 시·군 법원입니다.
법원 방문 신청
관할 법원의 민사신청과 또는 관련 접수창구에 신청서를 제출하는 방식입니다. 법원마다 접수 부서 명칭이 조금씩 다를 수 있으므로 방문 전 해당 법원 대표번호 또는 홈페이지에서 담당 부서를 확인하면 편합니다.
전자소송으로 온라인 신청
법원 전자소송 시스템을 이용하면 인터넷으로 신청서와 증빙서류를 제출할 수 있습니다.
대법원 전자소송에서는 사용자등록과 인증 후 신청서를 작성하고 첨부자료를 업로드한 뒤 소송비용을 납부하고 전자서명해 제출하는 방식으로 진행할 수 있습니다.
전자소송 기본 흐름
사용자등록·인증 → 신청서 작성 → 증빙자료 첨부 → 비용 납부 → 전자서명 → 제출 → 사건 진행·송달 확인
3. 임차권등기명령 신청서류는 무엇을 준비할까요?
임차권등기명령 신청에서 가장 많이 막히는 부분이 서류입니다.
| 서류 | 확인 목적 | 주의할 점 |
|---|---|---|
| 임대차계약서 | 계약일·보증금·임대차기간 확인 | 갱신계약이 있다면 함께 준비 |
| 등기사항증명서 | 주택 및 소유자 확인 | 현재 상태가 보이도록 최신본 권장 |
| 주민등록 관련 서류 | 전입일·주소변동 확인 | 초본 등으로 주소 이력 확인 가능하게 준비 |
| 확정일자 있는 계약서 | 우선변제권 취득사실 소명 | 확정일자를 받은 경우 제출 |
| 계약 종료 증거 | 임대차 종료 사실 확인 | 문자·카톡·내용증명·합의서 등 |
주택의 일부만 임차했다면 도면이 필요할 수 있습니다
다가구주택의 특정 부분처럼 건물 일부를 임차한 경우에는 임대차 목적 부분을 표시한 도면을 첨부해야 할 수 있습니다.
등기부상 용도가 주거용이 아니어도 가능한 경우가 있습니다
등기부에는 사무실·공장 등으로 표시되어 있지만 계약 당시부터 실제로 주거용으로 사용했다면 신청이 가능한 경우가 있습니다. 이때는 실제 주거용 사용 사실을 증명할 자료가 추가로 필요할 수 있습니다.
무허가 건물은 주의해야 합니다
원칙적으로 임차권등기를 하려면 등기할 수 있는 주택이어야 합니다. 등기가 불가능한 건물은 신청이 어렵거나 별도 절차가 필요할 수 있으므로 법원에 확인하는 것이 좋습니다.
4. 신청서에는 무엇을 적어야 하나요?
임차권등기명령 신청서는 “보증금을 안 줍니다” 한 줄로 끝나지 않습니다.
신청서에는 당사자, 임차주택, 반환받지 못한 보증금, 신청 취지와 이유 등을 구체적으로 적고 임차권등기의 원인이 된 사실을 소명해야 합니다.
신청서 핵심 항목
- 임차인과 임대인의 성명·주소 등 당사자 정보
- 임차주택의 정확한 표시
- 임대차계약 체결일과 계약기간
- 전세보증금 또는 반환받지 못한 금액
- 임대차가 종료된 이유와 날짜
- 보증금이 아직 반환되지 않았다는 사실
- 주택을 인도받은 날짜
- 전입신고일
- 확정일자를 받은 경우 그 날짜
신청이유 예시의 구조
“신청인은 ○○년 ○월 ○일 임대인과 보증금 ○원, 기간 ○년의 주택임대차계약을 체결하고 주택을 인도받아 ○○년 ○월 ○일 전입신고 및 확정일자를 마쳤습니다. 임대차계약은 ○○년 ○월 ○일 종료되었으나 현재까지 보증금 ○원이 반환되지 않았으므로 임차권등기명령을 구합니다.”
5. 임차권등기명령 비용은 얼마인가요?
2026년 7월 15일 기준 법제처 생활법령정보는 임대인 1명·임차인 1명·주택 1개인 일반적인 사례의 신청비용을 총 43,400원으로 안내하고 있습니다.
| 항목 | 2026년 안내 금액 |
|---|---|
| 인지세 | 2,000원 |
| 등기수입증지 | 1부동산당 3,000원 |
| 송달료 | 5,200원 × 6회 = 31,200원 |
| 등록면허세·지방교육세 | 7,200원 |
| 합계 | 43,400원 |
당사자 수가 많거나 주택 수가 달라지면 송달료와 등기 관련 비용이 달라질 수 있으므로 실제 접수 화면의 금액을 최종 확인하세요.
신청비용을 임대인에게 청구할 수 있습니다
주택임대차보호법 제3조의3제8항은 임차권등기명령 신청과 등기에 든 비용을 임대인에게 청구할 수 있도록 규정합니다.
대법원은 2025년 4월 24일 선고 2024다221455 판결에서 이 비용상환청구권을 민사소송으로 청구하거나 상계의 자동채권으로 행사할 수 있다고 판단했습니다.
영수증은 보관하세요. 인지·송달료·등록면허세 등 실제 지출내역을 남겨두면 이후 비용청구 근거로 활용할 수 있습니다.
6. 신청 후 언제 이사해야 할까요?
임차권등기명령 신청서를 접수하면 법원이 서류를 검토한 뒤 결정을 내립니다. 자료가 부족하거나 계약 종료 사실 등이 불명확하면 보정명령이 나올 수 있습니다.
임대인이 결정을 안 받아도 등기가 가능한가요?
2023년 제도 개선 이후 주택임차권등기명령은 임대인에게 결정이 송달되기 전이라도 법원이 등기 기입을 촉탁할 수 있습니다.
관련 규칙은 임대인에게 결정이 송달된 때 또는 송달 전 촉탁에 따른 등기가 된 때 효력이 발생한다고 규정합니다.
결정문이 나오면 바로 이사해도 되나요?
가장 안전한 기준은 결정문만 보는 것이 아니라 등기사항증명서에 실제 임차권등기가 기재됐는지 확인하는 것입니다.
법은 임차권등기가 끝나면 이미 취득한 대항력과 우선변제권을 이후 대항요건을 상실하더라도 유지하도록 규정합니다.
이사 순서
신청 → 법원 결정 → 등기촉탁 → 등기부상 임차권등기 확인 → 이사·전출 검토
7. 임차권등기명령 FAQ와 꼭 알아둘 점
임차권등기를 하면 집주인이 바로 보증금을 줘야 하나요?
아닙니다. 임차권등기는 권리를 보전하는 제도이지 법원이 임대인 대신 보증금을 지급하는 절차는 아닙니다.
보증금 반환이 계속되지 않으면 HUG 이행청구, 지급명령, 보증금반환소송 등을 별도로 진행할 수 있습니다.
임차권등기 후 전출하면 기존 권리가 유지되나요?
이미 대항력이나 우선변제권을 취득한 임차인은 임차권등기 이후 대항요건을 잃더라도 기존 권리를 유지합니다.
전입신고를 이미 빼버렸다면 어떻게 되나요?
상황에 따라 신청 자체는 가능할 수 있지만, 이미 상실한 대항력의 우선순위가 과거로 소급해 복원되는 것은 아닙니다. 이미 전출했다면 등기부 권리순위와 현재 사실관계를 개별적으로 확인하는 것이 좋습니다.
임차권등기된 집에 새 세입자가 들어오면 어떻게 되나요?
법은 임차권등기명령의 집행에 따른 임차권등기가 끝난 주택을 그 이후에 임차한 임차인에게 소액보증금 최우선변제권을 인정하지 않습니다.
보증금을 모두 받으면 등기는 자동으로 없어지나요?
자동으로 말소되는 것은 아닙니다. 보증금을 반환받은 뒤에는 사건에 맞는 임차권등기 말소 절차를 진행해야 합니다.
신청이 기각되면 끝인가요?
법은 임차권등기명령 신청을 기각한 결정에 대해 임차인이 항고할 수 있도록 하고 있습니다. 기각 사유가 서류 부족인지 신청요건 미충족인지에 따라 대응이 달라질 수 있습니다.
마무리｜임차권등기명령의 핵심은 ‘신청’보다 ‘등기 완료 확인’입니다
임대차가 끝났는데 보증금을 못 받았고 이사를 해야 한다면, 먼저 계약 종료와 보증금 미반환 사실을 정리하세요.
그다음 관할법원 또는 전자소송을 통해 임차권등기명령을 신청하고 필요한 서류와 비용을 납부합니다.
마지막으로 결정문이 나왔다는 사실만 확인하지 말고 등기부에 임차권등기가 실제 기재됐는지 확인한 뒤 이사와 전출 일정을 잡는 것이 중요합니다.
신청 전 최종 체크리스트
□ 임대차가 실제로 종료됐는가?
□ 보증금 전부 또는 일부가 미반환 상태인가?
□ 임대차계약서와 갱신계약서를 모두 준비했는가?
□ 계약 종료·해지통보가 도달했다는 자료가 있는가?
□ 등기사항증명서와 주민등록 관련 자료를 준비했는가?
□ 확정일자를 받았다면 이를 확인할 계약서가 있는가?
□ 관할 법원을 정확히 확인했는가?
□ 실제 접수비용을 확인했는가?
□ 신청 후 보정명령·전자송달을 확인할 준비가 되어 있는가?
□ 이사 전에 등기부상 임차권등기 완료를 확인할 계획인가?
함께 읽으면 좋은 글
공식 자료 및 참고자료
- 국가법령정보센터, 주택임대차보호법 제3조의3
- 찾기 쉬운 생활법령정보, 임차권등기명령 신청비용
- 국가법령정보센터, 임차권등기명령 절차에 관한 규칙
- 대법원 2025.4.24. 선고 2024다221455 판결
- 대한민국 법원, 전자소송 안내
자료 기준일: 2026년 8월 29일. 이 글은 임차권등기명령 제도의 일반적인 이해를 돕기 위한 정보이며 개별 사건에 대한 법률자문이 아닙니다. 계약 종료 여부, 대항력·우선변제권, 임대인의 변경·사망, 신탁, 경매 등 사실관계에 따라 필요한 서류와 절차가 달라질 수 있습니다. 보증금 규모가 크거나 권리관계가 복잡한 경우 관할 법원, HUG, 대한법률구조공단 또는 법률전문가의 개별 확인을 권합니다.
