등기부등본 보는 법 7가지｜전세계약 전 갑구·을구 꼭 확인하세요

등기부등본을 처음 보면 표제부, 갑구, 을구부터 근저당권·채권최고액·가압류 같은 낯선 말이 한꺼번에 나와 당황하기 쉽습니다.

하지만 전세계약을 앞두고 있다면 이 서류를 중개사에게만 맡기기보다 최소한 내가 직접 읽을 수 있어야 합니다. 보증금이 수천만 원에서 수억 원까지 오가는 계약에서는 작은 권리 하나가 보증금 회수 순서에 영향을 줄 수 있기 때문입니다.

결론부터 말하면 등기부등본 보는 법은 세 가지만 먼저 기억하면 됩니다. 표제부에서는 내가 계약하려는 집이 맞는지, 갑구에서는 실제 소유자와 소유권 침해 여부를, 을구에서는 근저당권을 비롯한 선순위 권리를 확인합니다.

전세계약 전 핵심 체크

• 표제부: 주소·동·호수·면적이 계약할 주택과 일치하는지 확인
• 갑구: 현재 소유자가 계약 상대방과 같은지 확인
• 갑구: 압류·가압류·가처분·가등기·경매개시결정이 있는지 확인
• 을구: 근저당권·전세권 등 선순위 권리를 확인
• 채권최고액: 실제 대출잔액과 같은 숫자로 생각하지 않기
• 다가구주택: 등기부 밖의 다른 세입자 선순위보증금도 확인
• 계약 직전과 잔금·입주 직후에도 등기부를 다시 확인

1. 등기부등본 보는 법, 먼저 표제부·갑구·을구부터 이해하세요

우리가 흔히 등기부등본이라고 부르는 서류의 현재 공식 명칭은 ‘등기사항증명서’입니다.

부동산등기법상 등기기록은 크게 표제부, 갑구, 을구로 나뉩니다. 법제처 ‘찾기 쉬운 생활법령정보’도 2026년 7월 기준 같은 구조로 설명하고 있습니다.

구분	무엇이 적혀 있나	전세계약 때 핵심 질문
표제부	주소, 건물번호, 면적, 구조, 대지권 등 부동산 표시	내가 본 집과 서류 속 집이 같은가?
갑구	소유권 및 압류·가압류·가처분·가등기 등	누가 집주인이고 소유권에 문제가 없는가?
을구	근저당권·저당권·전세권 등 소유권 외의 권리	나보다 먼저 돈을 받을 권리가 얼마나 있는가?

등기부등본은 대법원 인터넷등기소에서 누구나 열람할 수 있습니다. 현재 공식 생활법령 안내 기준 인터넷 열람 수수료는 700원이고, 인터넷 발급 수수료는 1,000원입니다.

계약 여부를 판단하기 위한 개인 확인이라면 보통 열람으로 내용을 살펴볼 수 있습니다. 제출용 증명서가 필요한 경우에는 발급본을 이용하는 편이 맞습니다.

‘현재 유효사항’만 보면 될까요?

간단한 현재 상태 확인에는 도움이 되지만, 전세계약처럼 큰 금액이 걸린 경우라면 과거 소유권 변동이나 말소된 권리까지 상황에 따라 확인할 가치가 있습니다.

소유권이 짧은 기간에 여러 번 바뀌었거나 근저당이 설정됐다가 반복해서 말소되는 등 이상한 흐름이 있다면 계약 배경을 한 번 더 확인하는 편이 좋습니다.

2. 표제부에서 주소·동·호수를 먼저 대조하세요

등기부등본 보는 법에서 가장 먼저 확인할 곳은 의외로 근저당이 아니라 표제부입니다.

표제부에는 해당 부동산이 어디에 있고 어떤 건물인지가 적혀 있습니다. 아파트나 다세대주택 같은 집합건물이라면 동과 호수, 전유부분 면적, 대지권 표시 등을 확인하게 됩니다.

현관문 호수와 등기상 호수가 다르면 그냥 넘어가면 안 됩니다

특히 오래된 다세대주택이나 빌라에서는 현관문에 붙어 있는 호수와 등기상 건물번호가 다르게 사용되는 사례가 있을 수 있습니다.

법제처 생활법령정보는 등기부상 202호인데 현관에는 302호로 표시된 주택을 302호로 계약하고 전입신고한 사례를 들며, 올바른 주민등록을 갖추지 못하면 임대차보호법상 대항력 문제가 생길 수 있다고 설명합니다.

따라서 계약서에는 중개사가 불러주는 주소를 그대로 쓰기보다 등기부등본의 주소·동·호수와 건축물대장, 실제 현장을 함께 대조하는 것이 좋습니다.

단독주택은 토지와 건물을 따로 봐야 합니다

우리나라에서는 토지와 건물이 별개의 부동산으로 취급될 수 있습니다. 단독주택을 계약한다면 토지 등기부등본과 건물 등기부를 함께 확인하고, 토지 소유자와 건물 소유자가 같은지도 보는 편이 안전합니다.

HUG의 전세보증 관련 기준 역시 보증대상 주택의 건물과 토지 또는 대지권이 동일 임대인 소유인지 확인하도록 하고 있습니다.

3. 갑구에서는 ‘진짜 집주인’과 권리침해를 확인합니다

갑구는 소유권에 관한 내용이 적히는 곳입니다. 전세계약에서 가장 먼저 할 일은 계약서에 서명하는 사람과 등기부등본에 적힌 현재 소유자가 동일한지 확인하는 것입니다.

HUG 안심전세포털도 계약 체결 시 눈앞에 있는 사람, 계약서상 임대인, 등기부상 소유자가 모두 같은 사람인지 확인하라고 안내합니다.

공동명의라면 소유자 지분까지 확인하세요

갑구에 소유자가 두 명 이상 적혀 있다면 공동소유 주택일 수 있습니다.

한 사람만 계약 자리에 나온 경우 그 사람이 다른 공유자까지 대신해 임대차계약을 체결할 권한이 있는지 확인해야 합니다. 대리인과 계약한다면 위임장, 인감증명서 또는 본인서명사실확인서 등 권한을 확인할 자료를 살피고, 가능하면 소유자 본인에게 계약 내용과 보증금 수령계좌를 직접 확인하는 것이 좋습니다.

갑구에 이런 단어가 있으면 멈추고 다시 보세요

• 압류
• 가압류
• 가처분
• 가등기
• 경매개시결정
• 신탁

이런 등기가 있다고 해서 법적으로 모든 임대차계약이 무조건 불가능하다는 뜻은 아닙니다.

하지만 임차인 입장에서는 권리관계가 단순한 주택보다 위험 분석이 훨씬 복잡해집니다. 법제처 생활법령정보도 계약 전 압류·가압류·가처분·가등기 등이 있는지를 확인하고, 이런 권리침해가 있는 주택을 피하도록 안내합니다.

‘신탁’이 보이면 일반 주택과 같은 방식으로 계약하면 안 됩니다

갑구에서 특히 주의해서 볼 단어가 신탁입니다.

HUG 안심전세포털은 신탁등기가 된 부동산에서는 소유권이 수탁자인 신탁회사로 이전되므로, 종전 소유자였던 위탁자와 임의로 계약해서는 안 된다고 안내합니다.

신탁회사의 사전 동의가 있거나 신탁계약상 임대 권한이 따로 정해질 수 있으므로 신탁원부까지 확인해야 합니다. HUG도 신탁등기 물건은 권리관계가 복잡해 전문가 도움을 받는 방법을 권합니다.

4. 을구에서 근저당권과 채권최고액을 읽는 법

등기부등본 보는 법에서 전세 세입자가 가장 어려워하는 부분이 을구입니다.

을구에는 소유권 이외의 권리가 적힙니다. 대표적으로 근저당권, 저당권, 전세권 등이 있습니다.

근저당권이 있다는 것은 무엇을 의미할까요?

쉽게 말하면 집주인이 해당 부동산을 담보로 돈을 빌렸거나 채무를 담보하기 위해 권리를 설정했다는 뜻입니다.

문제는 집이 경매나 공매로 넘어갈 경우입니다. 나보다 먼저 설정된 담보권이 있다면 매각대금에서 선순위 권리자가 먼저 변제받고, 남은 금액 안에서 내 보증금이 보호될 가능성을 따져야 합니다.

채권최고액 1억2천만 원 = 대출잔액 1억2천만 원은 아닙니다

이 부분을 정확히 알아두면 등기부등본을 훨씬 제대로 읽을 수 있습니다.

대법원 판례는 근저당권을 담보할 채권의 최고액만 정하고 실제 채무의 확정은 장래에 보류하는 저당권이라고 설명합니다.

따라서 을구에 ‘채권최고액 1억2천만 원’이라고 적혀 있다고 해서 현재 은행 대출잔액이 정확히 1억2천만 원이라는 뜻은 아닙니다.

실제 남은 대출금은 더 적을 수도 있고, 근저당권이 담보하는 채무 범위에 따라 단순히 등기 숫자만으로 정확한 현재 채무를 알 수 없는 경우도 있습니다.

임차인 입장에서는 실제 대출잔액이 적다는 임대인의 말만 믿기보다, 등기부상 채권최고액을 보수적으로 위험판단에 반영하고 말소 예정이라면 실제 말소 여부를 확인하는 편이 안전합니다.

근저당이 있으면 무조건 계약하면 안 될까요?

근저당권이 있다는 이유만으로 모든 전세계약이 위험하다고 단정할 수는 없습니다.

주택가격이 충분히 높고 선순위채권이 작으며 내 보증금을 포함해도 담보여력이 충분한 경우가 있기 때문입니다.

반대로 근저당 하나만 작아 보여도 전세가 자체가 주택가격에 지나치게 가까우면 보증금 위험이 커질 수 있습니다.

결국 중요한 것은 근저당의 존재 여부 한 가지보다 주택가격, 선순위채권, 내 보증금, 다른 선순위 임차인의 보증금을 함께 보는 것입니다.

5. 전세보증금이 안전한지 숫자로 계산해보세요

등기부등본에서 권리를 확인했다면 그다음은 숫자로 위험을 보는 단계입니다.

이때 참고할 수 있는 기준 중 하나가 HUG 전세보증 심사기준입니다.

현재 HUG는 일반적인 보증 심사에서 전세보증금과 선순위채권을 더한 금액이 ‘주택가격 × 담보인정비율 90%’ 이내인지 등을 확인합니다. 또한 선순위채권이 일정 기준을 넘지 않아야 하는 조건도 둡니다.

다만 이 숫자는 모든 전세계약의 법적 안전선을 의미하는 것은 아닙니다. HUG 보증상품의 심사 기준 중 하나이므로 위험을 점검하는 참고지표로 보는 것이 적절합니다.

예시 1. 주택가격 3억 원, 선순위채권 5천만 원, 내 보증금 1억5천만 원

단순 합계는 2억 원입니다. 주택가격 3억 원의 90%는 2억7천만 원입니다. 이 조건만 놓고 보면 2억 원은 2억7천만 원보다 작습니다.

하지만 이것만으로 “안전하다”고 결론 내리면 안 됩니다. 실제 보증가입에서는 주택유형, 가격 산정방식, 선순위채권 비율, 권리침해 여부, 건축물대장, 임대인 상태 등 다른 요건도 함께 확인하기 때문입니다.

예시 2. 주택가격 3억 원, 선순위채권 1억5천만 원, 내 보증금 1억5천만 원

두 금액을 더하면 3억 원입니다.

매매가가 하락하거나 경매에서 주택이 기대보다 낮은 가격에 매각되고, 집행비용이나 다른 선순위 권리가 존재한다면 보증금 회수 여력이 빠르게 줄 수 있습니다.

2025년 한국지적학회지에 실린 「부동산경매에서 임차인 재산권 보장을 위한 제도개선 연구」는 전세사기와 깡통전세 사례를 분석하면서 과도한 근저당 우선순위와 경매정보의 불투명성이 임차인의 보증금 회수를 어렵게 만드는 요인이라고 지적했습니다.

2024년 한국주택학회 「주택연구」에 발표된 연구 역시 전세사기 유형을 분석하면서 확정일자, 선순위 보증금, 임대인의 세금체납 정보 등 여러 정보가 함께 확인되어야 피해 예방의 실효성이 높아진다고 설명합니다.

6. 등기부등본만 봐서는 안 보이는 위험도 있습니다

여기까지 읽으면 등기부등본만 깨끗하면 계약해도 된다고 생각하기 쉽습니다.

하지만 등기부는 매우 중요한 공적장부일 뿐, 전세 위험을 전부 보여주는 서류는 아닙니다.

다가구주택은 다른 세입자의 보증금이 등기부에 모두 나오지 않습니다

다가구주택은 하나의 건물 등기 안에 여러 세입자가 살 수 있습니다.

이때 나보다 먼저 입주해 확정일자를 갖춘 세입자들의 선순위보증금은 내 보증금의 안전성에 영향을 줄 수 있지만, 일반적인 등기부등본만 보고 그 전체 금액을 확인하기 어렵습니다.

HUG도 다가구주택에서는 전입세대확인서와 확정일자 부여현황 등을 통해 다른 세입자의 선순위보증금을 추가로 확인하도록 안내합니다.

임대인의 세금 체납도 따로 확인해야 합니다

등기부에 보이는 근저당만 계산하고 끝내면 안 되는 또 하나의 이유입니다.

HUG의 전세계약 셀프체크는 선순위 권리관계와 별도로 임대인의 국세·지방세 체납 여부를 확인하도록 안내합니다.

안심전세 앱의 임대인 조회, 세무서·홈택스, 주민센터·위택스 등 현재 제공되는 확인 절차를 활용할 수 있습니다.

건축물대장과 실제 현장도 같이 봐야 합니다

등기부상 주소와 소유권이 정상이어도 건축물대장에 위반건축물로 표시되어 있거나 실제 사용현황이 서류와 다를 수 있습니다.

HUG의 보증조건에도 건축물대장상 위반건축물 여부가 별도의 심사항목으로 들어갑니다.

그래서 전세계약에서는 등기부등본 + 건축물대장 + 실제 현장 + 주택가격 + 임대인 정보를 하나의 묶음으로 보는 것이 좋습니다.

계약 당일 한 번 보고 끝내지 마세요

권리관계는 계약서를 쓴 순간 멈춰 있는 것이 아닙니다.

HUG도 선순위 근저당을 말소하기로 약속했다면 특약에 넣고, 계약 후와 입주 직후 다시 등기부등본을 확인해 특약이 실제 이행됐는지 점검하라고 안내합니다.

안심전세 앱은 등기부를 열람한 주택에 대해 일정 기간 등기변동 알림 기능도 제공하고 있습니다.

계약 전에 적어둘 만한 특약

예를 들어 집주인이 잔금으로 기존 근저당을 말소하기로 했다면 그 약속을 말로만 듣지 말고 계약서에 구체적으로 적는 편이 좋습니다.

또 임차인의 책임이 아닌 사유로 전세보증금반환보증에 가입할 수 없는 경우 계약을 해제하고 지급한 보증금을 반환하는 내용도 계약 상황에 따라 검토할 수 있습니다.

특약 문구는 개별 계약에 따라 법적 효과가 달라질 수 있으므로 큰 금액이 걸린 계약이나 복잡한 권리관계가 있다면 전문가 검토를 받는 것이 좋습니다.

7. 자주 묻는 질문

등기부등본은 어디서 발급하나요?

대법원 인터넷등기소에서 부동산 등기부등본을 열람하거나 발급할 수 있습니다. 2026년 7월 기준 공식 생활법령 안내상 인터넷 열람은 700원, 인터넷 발급은 1,000원입니다.

등기부등본 갑구와 을구 중 어디가 더 중요한가요?

둘 다 중요합니다. 갑구에서는 현재 집주인과 소유권 침해 여부를 확인하고, 을구에서는 근저당권과 전세권 등 소유권 외의 선순위 권리를 확인합니다.

을구가 깨끗하면 안전한 집인가요?

그렇게 단정할 수 없습니다. 갑구의 압류·가압류·신탁 여부, 다가구의 선순위 임차보증금, 임대인 세금 체납, 주택가격, 위반건축물 여부 등은 별도로 확인해야 합니다.

채권최고액과 실제 대출금은 같은가요?

아닙니다. 근저당권의 채권최고액은 근저당이 담보하는 최고 범위를 표시하는 개념입니다. 현재 실제 대출잔액과 정확히 같은 숫자라고 볼 수 없습니다.

근저당권이 있으면 전세계약을 하면 안 되나요?

근저당이 있다는 사실만으로 계약 가능 여부를 일률적으로 결정하기는 어렵습니다. 주택가격 대비 선순위채권과 전세보증금 규모, 다른 선순위 권리, 보증가입 가능 여부 등을 함께 분석해야 합니다.

신탁등기가 있으면 누구와 계약해야 하나요?

일반적인 개인 소유주택과 같은 방식으로 계약하면 안 됩니다. 신탁등기 후에는 수탁자인 신탁회사가 소유권자가 되므로 신탁원부와 임대 권한, 신탁회사 동의 여부 등을 확인해야 합니다.

계약 당일 등기부를 봤는데 잔금일에도 다시 봐야 하나요?

다시 확인하는 것이 좋습니다. 계약일부터 잔금·입주일까지 새로운 근저당이나 압류 같은 권리변동이 생길 수 있기 때문입니다. 특히 기존 권리를 말소한다는 특약이 있다면 실제 말소 여부를 확인해야 합니다.

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공식 자료 및 참고문헌

1. 찾기 쉬운 생활법령정보. 「부동산등기부 확인」. 2026년 7월 기준.
2. 찾기 쉬운 생활법령정보. 「주택임대차 계약 전 확인 사항 – 등기부의 확인 등」. 2026년 기준.
3. 주택도시보증공사(HUG) 안심전세포털. 「주택 소유자 확인」.
4. 주택도시보증공사(HUG) 안심전세포털. 「선순위 임차보증금 및 근저당 허위 고지」.
5. 주택도시보증공사(HUG). 「전세보증금반환보증 상품개요」.
6. 주택도시보증공사(HUG) 안심전세포털. 「신탁회사의 동의 없는 계약」.
7. 대법원 2021. 12. 16. 선고 2021다255648 판결.
8. 김진유·권혁신(2024). 「전세사기 예방을 위한 제도 개선방안 연구」, 주택연구, 32(4), 29-56. DOI: 10.24957/hsr.2024.32.4.29.
9. 조재진·권기욱(2025). 「부동산경매에서 임차인 재산권 보장을 위한 제도개선 연구」, 한국지적학회지, 41(3), 45-69. DOI: 10.22988/ksc.2025.41.3.004.

자료 기준일: 2026년 8월 25일. 이 글은 전세계약 전에 등기사항을 이해하기 위한 일반적인 정보입니다. 실제 보증금 회수 가능성은 주택가격, 선순위 권리, 조세채권, 다른 임차인의 보증금, 경매절차, 임대차계약 내용 등에 따라 달라질 수 있습니다. 압류·가처분·신탁·공동담보 등 복잡한 권리가 있거나 보증금 규모가 큰 경우에는 법률전문가, HUG 안전계약 컨설팅 또는 관련 공공기관의 최신 안내를 함께 확인하세요.